買樓發達已不復再泡沫爆破指日可待

近月出席公開場合，少不免會談到樓市。良久以前曾指出，買樓目的只有三個：一是自用自住；二是租人家住；三是善價而沽。學術上講，第一類是有折舊無增值的消費；第二類是享定息收益的投資；第三類則是純賺價差的投機。首兩類是有人住的，第三類則沒有，北水南湧的多屬後者。

長遠來說，樓是給人住的，不是用來丟空的。早輪興起「奇特」說法，指什麼富豪太多錢了，總會買了不賣，實在廢話至極。升市之時，當然買了不賣；要是一、二、三、四成地跌下去，不賣？保值功能不再，不賣理據何在？

「奇特論」暴露經濟無知

所謂太陽之下無新事，世上沒有什麼「奇特」說法。曾姓長官指樓價便宜之時市民不買，硬要待貴了之後才去追貨，說是「奇特」。此說只再一次暴露其經濟無知兼常識弱智。樓價暴跌之際，買入隨時變負資產，所謂莫買當頭跌就是此意。還有，樓價大跌經濟必差。失業者眾，又怎供樓？即使有工在手亦朝難保夕。此輩若非於於大氣電波上公然戾橫折曲，便是連買樓須視乎就業前景這基本常識都不懂，實在教人嘆為觀止。

早已指出摩廈快將落成，樓價不會無止境升。是故在下於公開場合只會同意炒者方買，至於買入住人者，顯然時辰未到。既然開宗明義炒樓，樓價自然可升可跌，輸贏自知，賺蝕自負。對於上車置業結婚產子者，則請銘記，當前全港單位數目仍比住戶數目多出超過二十萬，樓市的長遠前景似乎不怎亮麗，買樓發達之說已成過去式了，現作探討。

要分析可靠，先要有夠大的樣本，夠長的數據。曾於「樓市四十年，數據由我編」一文列出1969年起的樓價指數【圖1】。然而租金紀錄遠至1958年，可否貪心一點將樓價駁遠一些？因從對數比例可見，駁遠些少可包含五、六十年代兩次跌市【圖2】。

這要參考一些較遠但可信的樓市數據。據官方紀錄，本港新建住宅單位曾分別於1956及1965年起兩度大跌，有理由相信當時樓價也曾兩度下跌，儘管時間上或有出入【圖3】。曾見有文論及本港一百二十年樓價周期，當中提到兩次跌市分別由1958至64年，接着便是1979至85年。這顯然與數據不符：五○年代一次跌市應沒這麼長，六○年代中的一次跌市失蹤了，而之後一次應由1981至84年。至於那些更古遠的，更無從證實。

過去四十餘年的樓價帶出一個清楚訊息，就是買樓發達的日子早已止於十幾年前。以對數計，樓價趨勢於1993年起呈結構性轉變，由長升長有轉為橫行微向下【圖 4】。究其原因，當時長遠經濟增長趨勢也呈結構性下跌，由7%以上跌至4%以下【圖5】。由此可見，真正影響樓價的長遠因素是經濟。經濟既已飽和，別再奢望買樓發達了。

講過長遠因素，周期因素又有哪些？很多人以為是息口。過去數年，拙文不斷重申「樓價靠經濟，息口無關係」，但人的迷信根深柢固（包括在下的好些同事），根本聽不入耳。觀圖可見，無論1982年前的大加息潮還是之後至1993年的大減息潮，樓價皆在上升【圖6】。說七、八十年代的長升反映人口增長、產業提升不更像樣嗎？何用強加息口因素？即使只計周期上落，亦不見得加息樓價跌（粗線）、減息樓價升（幼線）。

在下提到這點之時，曹仁超指出所言甚是。不過，老曹吩咐在下將息口因素換上貨幣供應，看看如何。本欄從不接受讀者點唱（讀者可以自行分析，但請不要諸多吩咐）；不過老曹叫到，即管舉手效勞。金管局的M2數據只至1970年；但從姚啟勳及饒餘慶等舊作卻可找到遠至1945年的M2紀錄，同皆出自《憲報》。觀圖又見，M2增長減慢之時，樓價不一定跌【圖7，粗線】。至於M2增長加快之日，樓價亦未必升（幼線）。

續升不會維時很久

樓價與美國的息口政策無關，那與本港的滙率政策又是否有關？答案亦不見得有。本港掛過美元、英鎊亦浮動過，但每個滙率年代樓價皆升過跌過，關係不明【圖 8】。即使眾人皆指的賣地因素，觀圖所見，亦不見與樓價有明顯關係【圖9】。最簡單的，是1997至2003年間本港年度賣地一路減少，樓價卻於97年見頂後一路跌至03年。要找周期因素，選來選去還非通脹莫屬。