惡業主

我唔覺得我仇富，但近日接觸經紀多(搵樓租)，自然知道業主有幾惡。大慨是因為大家有「共識」知道香港政府無能(調控樓市)，通脹又飃升，邊個有能力會選擇唔買樓保值？

只是如今，東亞帶頭將按揭調到 H 加1.5厘，政苦又主動推地，二手樓成交又創 03 年新低。我看業主們還能惡得幾耐？

轉貼：深圳新樓盤流行「連夜開盤」

 2010年6月29日

中國股市

鐘林

深圳新樓盤流行「連夜開盤」

從上周四到本周一的三個交易日，滬深股市陷入疲弱、低迷狀態，指數持續陰跌，成交量逐日萎 縮，創下最近十八個月以來新低。
去年12月的這一輪樓市調控，已經過去了半年多。在政策層面，儘管當局一直保持漸次收緊和持續高壓態勢，但已經做大了的地產商們早已不再是「乖乖 仔」，而是不斷的搞搞「新意思」。深圳樓市近期出現的「連夜開盤」並漸漸流行起來，就是一個新動向。

萬科帶頭搞新意思

「連夜開盤」的創始者，是在業內居「一哥」地位的萬科在近期的連串傑作。該公司在深圳的「清林徑」和「裏城」兩個新盤，本月初在拿到新房預售證的當 天，即以低於市場價格，半夜「摸黑」開盤發售。「清林徑」因價格下浮、一百八十個單位一夜被搶完，創造出「日光碟」的奇跡，「裏城」在開盤當日也售出八 成，萬科在業內二度扮演降價的「帶頭大哥」，上一次是在2008年初。

如此好的示範效應，當然不乏跟隨效仿者。本月18日晚，知名地產商金地集團也加入到「連夜開盤」的行列。「連夜開盤」的最大亮點，還是在於看似鐵板 一塊和高企的樓價、終於出現了久違的鬆動，也讓「剛性需求一族」們在當下實實在在的得到約一成左右的降價實惠。
地產商們對調控政策的態度和博弈策略，在最近個多月出現戲劇性變化。5月份之前，地產商們普遍堅持「死扛」。因為他們在去年以來的銷售異常暢旺，現 金流大都充足。4月15日，調控政策突然升溫之後，依然滿不在乎。

到了5月5日，恒大地產率先宣布，從6日起，全國四十個樓盤全面執行八五折優惠促銷，打響了全國降價的第一槍。其後，地產商代言人任志強以「中城聯 盟」新任輪值主席名義，在聯盟內罕有的提出大家要「識做」，建議現在大開發商響應政策號召適度降價，會使中小開發商乃至整個行業都受益。

恒大率先全國降價

本輪樓價的悄然鬆動，從品牌企業開始。其降價手法和策略也是花樣百出：如優惠升級、贈送加力、低價開盤、連夜搶賣等。顯示出地產商對調控政策的認識 和態度，慢慢開始出現轉變和分化，樓價終於還是按照「拒降－暗降－明降」的路線圖來逐步演變。
本月8日，恒大公布其實施降價策略後的業績：5月份環比增長8.3%，同比增長328.6%，創下截至5月份的年度單月最高銷售紀錄，而萬科等十三 家上市房企同期銷售額平均環比卻下滑42%。

嚴酷現實和每季必報的財報數據逼着地產商們不得不為之苦思和求變。死扛着不降價，最終只能帶來更加嚴厲的調控政策和難看的財務報表，包括羞澀和必定 會捉襟見肘的現金流量資料。地產商現在終於要接受樓價下跌已成必然趨勢的不爭事實，「連夜開盤」就是這種態度變化的最好體現。

鐘 林｜中國股市

轉載：買樓發達已不復再 泡沫爆破指日可待

2010年5月20日

一名經人

羅家聰

買樓發達已不復再 泡沫爆破指日可待

近月出席公開場合，少不免會談到樓市。良久以前曾指出，買樓目的只有三個：一是自用自住；二是租人家住；三是善價而沽。學術上講，第一類是有折舊無增值的消費；第二類是享定息收益的投資；第三類則是純賺價差的投機。首兩類是有人住的，第三類則沒有，北水南湧的多屬後者。

長遠來說，樓是給人住的，不是用來丟空的。早輪興起「奇特」說法，指什麼富豪太多錢了，總會買了不賣，實在廢話至極。升市之時，當然買了不賣；要是一、二、三、四成地跌下去，不賣？保值功能不再，不賣理據何在？

「奇特論」暴露經濟無知

所 謂太陽之下無新事，世上沒有什麼「奇特」說法。曾姓長官指樓價便宜之時市民不買，硬要待貴了之後才去追貨，說是「奇特」。此說只再一次暴露其經濟無知兼常 識弱智。樓價暴跌之際，買入隨時變負資產，所謂莫買當頭跌就是此意。還有，樓價大跌經濟必差。失業者眾，又怎供樓？即使有工在手亦朝難保夕。此輩若非於於 大氣電波上公然戾橫折曲，便是連買樓須視乎就業前景這基本常識都不懂，實在教人嘆為觀止。

早已指出摩廈快將落成，樓價不會無止境升。是故在 下於公開場合只會同意炒者方買，至於買入住人者，顯然時辰未到。既然開宗明義炒樓，樓價自然可升可跌，輸贏自知，賺蝕自負。對於上車置業結婚產子者，則請 銘記，當前全港單位數目仍比住戶數目多出超過二十萬，樓市的長遠前景似乎不怎亮麗，買樓發達之說已成過去式了，現作探討。

要分析可靠，先要有夠大的樣本，夠長的數據。曾於「樓市四十年，數據由我編」一文列出1969年起的樓價指數【圖1】。然而租金紀錄遠至1958年，可否貪心一點將樓價駁遠一些？因從對數比例可見，駁遠些少可包含五、六十年代兩次跌市【圖2】。









這 要參考一些較遠但可信的樓市數據。據官方紀錄，本港新建住宅單位曾分別於1956及1965年起兩度大跌，有理由相信當時樓價也曾兩度下跌，儘管時間上或 有出入【圖3】。曾見有文論及本港一百二十年樓價周期，當中提到兩次跌市分別由1958至64年，接着便是1979至85年。這顯然與數據不符：五○年代 一次跌市應沒這麼長，六○年代中的一次跌市失蹤了，而之後一次應由1981至84年。至於那些更古遠的，更無從證實。

過 去四十餘年的樓價帶出一個清楚訊息，就是買樓發達的日子早已止於十幾年前。以對數計，樓價趨勢於1993年起呈結構性轉變，由長升長有轉為橫行微向下【圖 4】。究其原因，當時長遠經濟增長趨勢也呈結構性下跌，由7%以上跌至4%以下【圖5】。由此可見，真正影響樓價的長遠因素是經濟。經濟既已飽和，別再奢 望買樓發達了。

講 過長遠因素，周期因素又有哪些？很多人以為是息口。過去數年，拙文不斷重申「樓價靠經濟，息口無關係」，但人的迷信根深柢固（包括在下的好些同事），根本 聽不入耳。觀圖可見，無論1982年前的大加息潮還是之後至1993年的大減息潮，樓價皆在上升【圖6】。說七、八十年代的長升反映人口增長、產業提升不 更像樣嗎？何用強加息口因素？即使只計周期上落，亦不見得加息樓價跌（粗線）、減息樓價升（幼線）。

在 下提到這點之時，曹仁超指出所言甚是。不過，老曹吩咐在下將息口因素換上貨幣供應，看看如何。本欄從不接受讀者點唱（讀者可以自行分析，但請不要諸多吩 咐）；不過老曹叫到，即管舉手效勞。金管局的M2數據只至1970年；但從姚啟勳及饒餘慶等舊作卻可找到遠至1945年的M2紀錄，同皆出自《憲報》。觀 圖又見，M2增長減慢之時，樓價不一定跌【圖7，粗線】。至於M2增長加快之日，樓價亦未必升（幼線）。

續升不會維時很久

樓 價與美國的息口政策無關，那與本港的滙率政策又是否有關？答案亦不見得有。本港掛過美元、英鎊亦浮動過，但每個滙率年代樓價皆升過跌過，關係不明【圖 8】。即使眾人皆指的賣地因素，觀圖所見，亦不見與樓價有明顯關係【圖9】。最簡單的，是1997至2003年間本港年度賣地一路減少，樓價卻於97年見 頂後一路跌至03年。要找周期因素，選來選去還非通脹莫屬。

畢 竟在一價定律（Law of One Price）下，什麼價格皆會同升共跌。通脹既升，樓價自然有份，問題只是孰先孰後矣。數據顯示，本港樓價變幅領先物價變幅（通脹）大約一年；縱這結論只 是平均而言、且偶有出入，但四十幾年來大抵準確【圖10】。在通脹有望重臨之下，說樓價還會續升實不無理據。

但技術點看，早輪樓價升勢確有點「九七味道」，拼圖而言，即使續升亦不會維時很久【圖11】。再者，成交宗數向來領先樓價四個月【圖12】，近月成交已見回落，意味樓價將跟隨；但這樓價回落是調整後爆最後升浪，還是見頂回落？年內必有分曉。

由此說來，泡沫必會爆破，只差是爆破之前會否再升一轉而已。對於炒家而言或是機會；但對收租客而言，小心死約自縛；至於對準買家而言，稍安毋躁，好事近了。 交通銀行（香港分行）

稅網逃離

有人話，香港「稅率低」並不全完正確，因為高地價政策其實已經不知不覺地在香港人手中打了重稅。又，每一個遊戲也有它的遊戲規則，然而若沒有物業也沒有租地方住，即寄人籬下，可否說成聰明地逃出了現有的稅網？

買樓有槓杆

朋友一言驚醒。上篇口水多過茶，但忘了買樓其實有槓杆作用。例如用 10 萬首期去買 100 萬的樓，其實是用了 10 萬去操控 100 萬的資產。而樓價若上升 10% ，則本金己賺了 100% 。當然這樣的話，下跌多於 10% 則等如要負資產了。

股市中，除了運用孖展/熊牛/認購/認沽/期權等等衍生工具，否則沒有槓杆。咦？那是否意味，買股票比買樓更穩陣？

租與息率

有時候和人討論買不買樓，我會想吐血。

很多人會擺出一句 argument ：「租樓好蝕啫，啲錢俾左出去就冇左。但買樓起碼供左啲錢係落左自己層樓度嘛。」

真係白痴。講呢句說話既人明顯冇諗過，買樓一來供款當中，大部份都係俾息之外，而首期個筆錢亦冇利息收。

即係話，若買一個 100 萬既單，按揭七成，首期三成，即 30 萬。
若你無買樓，個 30 萬明明收緊利息，
點解買左樓之後條數就唔見左既呢？
利息唔係成本黎架？？

好明顯，講得出呢啲說話買樓既人，唔係唔經大腦，
就係首期唔係自己出錢俾。
老豆老母無息收之嘛，當然唔駛計埋入去。

好多人連租與息率既關係都未搞得明。就笑人唔買樓就笨。唉。
仲要話樓會升值架嘛。吓？而家講住，定投資先？
自住屋貴買貴賣，平買平賣，又賺左咩呢？
大哥，自住樓係消費，唔係投資囉。
嘔血。