轉貼：深圳新樓盤流行「連夜開盤」

 2010年6月29日

中國股市

鐘林

深圳新樓盤流行「連夜開盤」

從上周四到本周一的三個交易日，滬深股市陷入疲弱、低迷狀態，指數持續陰跌，成交量逐日萎 縮，創下最近十八個月以來新低。
去年12月的這一輪樓市調控，已經過去了半年多。在政策層面，儘管當局一直保持漸次收緊和持續高壓態勢，但已經做大了的地產商們早已不再是「乖乖 仔」，而是不斷的搞搞「新意思」。深圳樓市近期出現的「連夜開盤」並漸漸流行起來，就是一個新動向。

萬科帶頭搞新意思

「連夜開盤」的創始者，是在業內居「一哥」地位的萬科在近期的連串傑作。該公司在深圳的「清林徑」和「裏城」兩個新盤，本月初在拿到新房預售證的當 天，即以低於市場價格，半夜「摸黑」開盤發售。「清林徑」因價格下浮、一百八十個單位一夜被搶完，創造出「日光碟」的奇跡，「裏城」在開盤當日也售出八 成，萬科在業內二度扮演降價的「帶頭大哥」，上一次是在2008年初。

如此好的示範效應，當然不乏跟隨效仿者。本月18日晚，知名地產商金地集團也加入到「連夜開盤」的行列。「連夜開盤」的最大亮點，還是在於看似鐵板 一塊和高企的樓價、終於出現了久違的鬆動，也讓「剛性需求一族」們在當下實實在在的得到約一成左右的降價實惠。
地產商們對調控政策的態度和博弈策略，在最近個多月出現戲劇性變化。5月份之前，地產商們普遍堅持「死扛」。因為他們在去年以來的銷售異常暢旺，現 金流大都充足。4月15日，調控政策突然升溫之後，依然滿不在乎。

到了5月5日，恒大地產率先宣布，從6日起，全國四十個樓盤全面執行八五折優惠促銷，打響了全國降價的第一槍。其後，地產商代言人任志強以「中城聯 盟」新任輪值主席名義，在聯盟內罕有的提出大家要「識做」，建議現在大開發商響應政策號召適度降價，會使中小開發商乃至整個行業都受益。

恒大率先全國降價

本輪樓價的悄然鬆動，從品牌企業開始。其降價手法和策略也是花樣百出：如優惠升級、贈送加力、低價開盤、連夜搶賣等。顯示出地產商對調控政策的認識 和態度，慢慢開始出現轉變和分化，樓價終於還是按照「拒降－暗降－明降」的路線圖來逐步演變。
本月8日，恒大公布其實施降價策略後的業績：5月份環比增長8.3%，同比增長328.6%，創下截至5月份的年度單月最高銷售紀錄，而萬科等十三 家上市房企同期銷售額平均環比卻下滑42%。

嚴酷現實和每季必報的財報數據逼着地產商們不得不為之苦思和求變。死扛着不降價，最終只能帶來更加嚴厲的調控政策和難看的財務報表，包括羞澀和必定 會捉襟見肘的現金流量資料。地產商現在終於要接受樓價下跌已成必然趨勢的不爭事實，「連夜開盤」就是這種態度變化的最好體現。

鐘 林｜中國股市

轉載：買樓發達已不復再 泡沫爆破指日可待

2010年5月20日

一名經人

羅家聰

買樓發達已不復再 泡沫爆破指日可待

近月出席公開場合，少不免會談到樓市。良久以前曾指出，買樓目的只有三個：一是自用自住；二是租人家住；三是善價而沽。學術上講，第一類是有折舊無增值的消費；第二類是享定息收益的投資；第三類則是純賺價差的投機。首兩類是有人住的，第三類則沒有，北水南湧的多屬後者。

長遠來說，樓是給人住的，不是用來丟空的。早輪興起「奇特」說法，指什麼富豪太多錢了，總會買了不賣，實在廢話至極。升市之時，當然買了不賣；要是一、二、三、四成地跌下去，不賣？保值功能不再，不賣理據何在？

「奇特論」暴露經濟無知

所 謂太陽之下無新事，世上沒有什麼「奇特」說法。曾姓長官指樓價便宜之時市民不買，硬要待貴了之後才去追貨，說是「奇特」。此說只再一次暴露其經濟無知兼常 識弱智。樓價暴跌之際，買入隨時變負資產，所謂莫買當頭跌就是此意。還有，樓價大跌經濟必差。失業者眾，又怎供樓？即使有工在手亦朝難保夕。此輩若非於於 大氣電波上公然戾橫折曲，便是連買樓須視乎就業前景這基本常識都不懂，實在教人嘆為觀止。

早已指出摩廈快將落成，樓價不會無止境升。是故在 下於公開場合只會同意炒者方買，至於買入住人者，顯然時辰未到。既然開宗明義炒樓，樓價自然可升可跌，輸贏自知，賺蝕自負。對於上車置業結婚產子者，則請 銘記，當前全港單位數目仍比住戶數目多出超過二十萬，樓市的長遠前景似乎不怎亮麗，買樓發達之說已成過去式了，現作探討。

要分析可靠，先要有夠大的樣本，夠長的數據。曾於「樓市四十年，數據由我編」一文列出1969年起的樓價指數【圖1】。然而租金紀錄遠至1958年，可否貪心一點將樓價駁遠一些？因從對數比例可見，駁遠些少可包含五、六十年代兩次跌市【圖2】。









這 要參考一些較遠但可信的樓市數據。據官方紀錄，本港新建住宅單位曾分別於1956及1965年起兩度大跌，有理由相信當時樓價也曾兩度下跌，儘管時間上或 有出入【圖3】。曾見有文論及本港一百二十年樓價周期，當中提到兩次跌市分別由1958至64年，接着便是1979至85年。這顯然與數據不符：五○年代 一次跌市應沒這麼長，六○年代中的一次跌市失蹤了，而之後一次應由1981至84年。至於那些更古遠的，更無從證實。

過 去四十餘年的樓價帶出一個清楚訊息，就是買樓發達的日子早已止於十幾年前。以對數計，樓價趨勢於1993年起呈結構性轉變，由長升長有轉為橫行微向下【圖 4】。究其原因，當時長遠經濟增長趨勢也呈結構性下跌，由7%以上跌至4%以下【圖5】。由此可見，真正影響樓價的長遠因素是經濟。經濟既已飽和，別再奢 望買樓發達了。

講 過長遠因素，周期因素又有哪些？很多人以為是息口。過去數年，拙文不斷重申「樓價靠經濟，息口無關係」，但人的迷信根深柢固（包括在下的好些同事），根本 聽不入耳。觀圖可見，無論1982年前的大加息潮還是之後至1993年的大減息潮，樓價皆在上升【圖6】。說七、八十年代的長升反映人口增長、產業提升不 更像樣嗎？何用強加息口因素？即使只計周期上落，亦不見得加息樓價跌（粗線）、減息樓價升（幼線）。

在 下提到這點之時，曹仁超指出所言甚是。不過，老曹吩咐在下將息口因素換上貨幣供應，看看如何。本欄從不接受讀者點唱（讀者可以自行分析，但請不要諸多吩 咐）；不過老曹叫到，即管舉手效勞。金管局的M2數據只至1970年；但從姚啟勳及饒餘慶等舊作卻可找到遠至1945年的M2紀錄，同皆出自《憲報》。觀 圖又見，M2增長減慢之時，樓價不一定跌【圖7，粗線】。至於M2增長加快之日，樓價亦未必升（幼線）。

續升不會維時很久

樓 價與美國的息口政策無關，那與本港的滙率政策又是否有關？答案亦不見得有。本港掛過美元、英鎊亦浮動過，但每個滙率年代樓價皆升過跌過，關係不明【圖 8】。即使眾人皆指的賣地因素，觀圖所見，亦不見與樓價有明顯關係【圖9】。最簡單的，是1997至2003年間本港年度賣地一路減少，樓價卻於97年見 頂後一路跌至03年。要找周期因素，選來選去還非通脹莫屬。

畢 竟在一價定律（Law of One Price）下，什麼價格皆會同升共跌。通脹既升，樓價自然有份，問題只是孰先孰後矣。數據顯示，本港樓價變幅領先物價變幅（通脹）大約一年；縱這結論只 是平均而言、且偶有出入，但四十幾年來大抵準確【圖10】。在通脹有望重臨之下，說樓價還會續升實不無理據。

但技術點看，早輪樓價升勢確有點「九七味道」，拼圖而言，即使續升亦不會維時很久【圖11】。再者，成交宗數向來領先樓價四個月【圖12】，近月成交已見回落，意味樓價將跟隨；但這樓價回落是調整後爆最後升浪，還是見頂回落？年內必有分曉。

由此說來，泡沫必會爆破，只差是爆破之前會否再升一轉而已。對於炒家而言或是機會；但對收租客而言，小心死約自縛；至於對準買家而言，稍安毋躁，好事近了。 交通銀行（香港分行）

Swype

Android 正 apps，唔駛再擔心打唔倒屏幕上的字。

16-bit 有 64K

有啲好 fundamental 既野，唔知點解，讀咗咁多年書，做咗咁多年野，都係唔明就唔明。就算依家明，幾個月後遇返同樣問題，又會唔記，結果又會逃避，就更加唔識。

啲 8 bit 仔，唔知點解，個 memory 一個 area 只得 64KB 。64KB 係因為 address 由 0000h -> FFFFh 。16-bit address, 2^16 = 65536 = 64K 。好多 TFT LCD 都係 16-bit address, 所以就係 64K 色。

2^10 -> 1K
2^11 -> 2K
2^12 -> 4K
2^13 -> 8K
...
..
2^16 -> 64K

但聽講，打麻雀叻既人，計 binary 都好勁。乜乜 8 番 64 ，9 番 128？

HTC Desire Safe Mode

我亂裝 apps 抄到部機 boot 唔返。
(advancedlauncher 正垃圾)

各位有相同情形，可以先試 safe mode boot 返著部機先：
http://myhtcdesire.com/tutorials/mini-guides/mini-guide-how-to-start-your-desire-in-safe-mode

千祈唔好學我走去 hard reset... 乜 user settings 都冇晒 :(

技術分析遊戲

朋友介紹，玩咗個 chart game，睇睇你技術分析到唔到家：
http://www.chartgame.com/

做人既野，屎波要認，好波亦應該要認。
呵呵，我 okay 架喎。

Best thing about Android

Android(Linux) 做得最好既，係 optimization 。

一路用開 iPhone 既人都會察覺，你每次用 iTune upgrade iPhone 個 firmware, 你部 iPhone 就會慢咗。但唔 update, 好快 apps store 啲 apps 你就冇辦法行倒。到你部機慢到你忍受唔倒既時候，你就自然要換機。 Sounds familiar? 係。同你部裝咗 Windows 既 PC 機一鳩樣，直頭就係 Tech 界既 「animal farm」 。

以下係 Android 2.2 既一個 clip 。當下應該只有 Nexus One 先用倒，HTC Desire 都只係 2.1 。希望 HTC 盡快會有 update 。但你可以見倒，Android 既 update ，只會令你部機越來越快。個 Idea 係，唔再需要 hardware 去追 software 既速度，而係 optimize 個 software 去時光到流追返以前舊 hardware 都用倒。所以用 Linux 裝開 server 既人會同你講，佢屋企仲有部 386/486 ，仲得好地地添 。

Google Chrome in Linux

Google Chrome 終於有 Linux 版本，原來已經有好多 extension(plug-in) 添﹗最特別既係有得 sync 返個 bookmark , 咁以後用其他電腦, 即公司或屋企或手提電腦，都可以用返同一個 bookmark 。唔知係咪新 features, 但我覺得又唔錯喎。只係啲中文字有啲 blurry ，同 Linux 機以前既情況一樣，可能係 fonts 既問題，但未詳細睇原因。

IP 知識產權

一稿兩投，真係老土。
但總算一擔心機，日後睇返自己有冇理解錯都好。

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例如電腦由 command 到 user interface ，咁得知有「 UI」呢個咁正既野，唔係 IP 。點整出黎先係。至於點整出黎，絕對唔係手睇眼見。

- 我唔會話見倒人既產品地係用咩機做，就叫偷左人地既 IP 。我知以前好多廠都有呢啲「商業秘密」，但我只會叫呢啲做資訊唔流通。點解賣呢部機既 sales 冇搵呢位老細？

- 同一款衫唔同布做，已經可以走晒樣，我心目中既設計就係咁。若果個客咁冇要求，求其返大陸搵塊差唔多既布都收貨，咁呢啲客基本上都係運吉。同埋咁唔駛講 prototype ，唔通連款式都唔駛俾客睇？一睇就可以抄左，或唔可以俾個客睇多過 5 秒？唔可行。款可以抄但布唔可以抄，底線係抄會仲貴過同佢買。呢種 IP protection 既成本係，要自家擁有布廠(即一條龍)，同埋用一啲好靚既織布機，出面街一般唔會用，同埋要有自己既 design team, 有 in house sourcing。

- 係響坊間抄曬之前推出新野，對我黎講唔係 IP protection 。但 iPhone 用自己研發既 IC 黎做 iPhone ，呢個就係。因為連富士康都冇可能買倒其他 IC 去代替 apple 個粒，總之 apple 俾一粒 ic 富士康, 富士康就只可以做一部 iPhone 。呢個係 hardware 方面做。software 方面, 例如 apps store 。其他廠可以用第二粒 IC 做到同 iPhone 一樣樣一樣快，但你冇佢個 OS, download 唔倒佢啲 apps, 就算 download 倒都行唔倒。所以我所講既 IP 唔係話坐係「諗」就突然走出黎個啲 IP, 個啲 IP 我成日覺得係唔值錢，我個 blog 都寫好多發神經既 idea, 但呢種創意於我既 concept 裏面真係一啲價值都無。IP 係嘔心瀝血經過好多功夫先走倒出黎既一件有價值既成品，從來都唔會話眼見就抄倒。

- 雖然我諗緊，好似 logo 呢一類既 IP, 真係望兩秒都抄倒... 所以又... 我唔太明一個 logo 點解可以值幾廿萬...

歐洲經濟

睇歐洲經濟，基本上：

• 五月 PMI(Purchase Management Index) 59.7 ，對比四月 60.4 和 三月 59.6 ，顯示經濟復甦放緩。
• 通脹仍在控制之內。但數據顯示價格傾斜於通縮多於通脹。
  

睇得明既係咁多。唉，仆街。
Euro 仲有幾多可以跌，冇人知。但 1.2 確實係一個比較強既支持位。但十年既低位係 01, 02 年既 0.85 左右，真係低處未算低。
上年各公司業績奇差，但量化寬鬆令閒錢充斥市場，股價無懼垃圾業績。今年反轉，業績多喜出望外也，但股價則視業績如糞土，總之就無反應。講到尾，都係閒錢作怪。今年無新資金注入，股市注定無大升。但只要經濟保持復甦，難大跌。

又，希臘上次被打救，後果已經拖長來還。若鄰國真的又出事，要再救就難上加難。美國金融海海嘯有先例，頭一兩單會保，跟住就由得佢爆，爆完之後片地屍骸，先會再救死唔去個啲半殘不癈既市。

今次又睇下歷史會唔會重演？